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週末起業でたこ焼き屋

地価公示価格と実勢価格

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昨晩は夕方から激しい雨が降っていたこともあり予想通り静かな夜となりました。馴染みのお客様がお持ち帰り3パック、お馴染みのご常連様が2名。日割りの目標売上額には到達しませんでしたが一昨日のようにゼロではないので感謝です。

さて、本日のテーマは「地価公示価格と実勢価格」です。こんなタイトルだと小難しい内容だと思われるかも知れませんが週末起業の飲食店にとっては重要な要素なんです。

地価公示価格とは

地価公示価格は毎年1月1日に国土交通省より発表される土地価格算定の規準のことで全国の不動産鑑定士が「地価公示法」に基づき国土交通省土地鑑定委員会が設定する標準地に係る地価調査をして決定されます。地価公示を決定する要素としては以下のような項目があります。

  1. 土地のある場所
  2. 交通の便
  3. 水道整備の状況など
  4. 周辺の状況など
  5. 土地の形や大きさなど
  6. 前面道路の大きさなど

土地の鑑定評価にこれだけの要素があるなんて大変です。ですので、全国の不動産鑑定士の先生たちは年末には多忙を極める状態になるんです。日本全国の地価を評価しなくてはならないのですから膨大な作業量が必要になります。

実勢価格とは

一般的に不動産の売買価格は公示価格、固定資産税評価額、路線価などを基本的な要素として売主と買主が価格面や条件面を交渉して決めていきます。ですので、地価公示価格=売買価格とはならないんです。

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当たり前ですが土地の上には建物があるケースが多く、その建築物の築年数や将来の周辺環境(例:3年後に大きな商業施設建設が予定されている)などを考慮して価格は決定されますので地価公示価格はあくまでも基礎的な指標として活用されています。

地価公示は新規出店する際のポイントとなります

地価が高い地域は先ほどの6項目の点数が高くて人々の需要が高いことを意味します。つまり、新規で週末起業の飲食店を出店する際の物件選びにおいてポイントとなる指標となるんです。

地価が高い地域で小規模店舗

結論から書きますと地価が高い地域で小規模な店舗を選択するのが望ましいのではないかと考えています。一般的にロードサイド立地と呼ばれる地域の地価は低いことが多いのですが、そのような土地に店舗展開しているのは資本力がある大手飲食店かフランチャイズの飲食店くらいです。

地域のパワーを利用することが小規模飲食店にとって必須項目

巨大な資本がある場合は多額の資本投下によって地価が低い地域に新たな価値を創造することが可能ですが、私のような零細企業の経営者では資本力が無いため不可能です。

それでは、資本力がない小規模事業者は生きていくことができないのか。それは違います。その土地にあるパワーを活用することによって十分にチャレンジすることが可能です。それはつまり

繁華街に出店することです。

 

実際の地価を調べてみましょう

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日本全国の地価が一瞬でわかる地価公示・地価調査マップバージョン3

自分の住んでいる土地や職場、地元などなどあらゆる場所の地価が瞬時に分かるのが「地価公示・地価調査(基準地価)マップ」です。「地価公示・地価調査マップ」は、日本国内の「すべての測量の基礎となる測量(基本測量)」を行う機関である国土地理院が公開している「国土数値情報ダウンロードサービス」の2007年以降のデータを元に作られており、都道府県や市区町村別の平均的な土地の価格や、土地の用途別平均価格、平均金額の推移などが算出されています。

出典:Gigazine

実際に週末起業のたこ焼き屋さんがある地域の地価を調べてみました。

2015 年
[商業地]
1,600,000 円
[上昇率:108.1 %]  ↑
順位 価格 上昇率
全国 231 位 54 位
都道府県 3 位 4 位
市区町村 3 位 2 位

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ここ近年で地価が急上昇していることがわかります。日本全国で231位、上昇率が54位ということで一等地にお店があることを意味します。ちなみに2015年のミシュランガイドに選ばれた大阪玉手の会津屋がある土地の地価は下記のようになります。

2015 年
[住宅地]
200,000 円
[上昇率:99.5 %]  ↓
順位 価格 上昇率
全国 2,102 位 9,074 位
都道府県 188 位 693 位
市区町村 2 位 2 位

なんとその差は140万円!

しかも2014年度と比べて地価が下がっている地域でお店をやっているんです。このデータを見る限り、私はなんて恵まれた環境で商売をしているのでしょうか。あらためて大家さんに感謝です。

また、会津屋さんはたこ焼き激戦区の大阪において大変苦労されてここまで成長されたのだと思います。立地条件が不利な中で高品質なたこ焼きを提供し続けた。その結果、ミシュランガイドにも掲載されるようなお店にまで成長させた訳ですから社長さんの努力と経営手腕には脱帽です。

このように感覚だけではなくデータで土地を見ることによって、その土地の価値が可視化されて出店場所を選定するときの重要な指標になるのだと私は考えています。

皆さんも自分が出店したい地域や住んでいる地域の地価を調べてみてはいかがでしょうか。

本日は水曜日。お天気は回復して清々しい気候です。張り切っていきたいと思います!

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