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週末起業でたこ焼き屋

空き家を買って、不動産投資で儲ける!

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日本の空き家率は平成25年の調査で13.5%と過去最高に。いまや7軒に1軒が空き家の時代。これから空き家不動産投資がブームになる。

日本には空き家が溢れかえっており今後も増え続けていく

総務省統計局が発表している平成25年住宅・土地統計調査によると日本における空き家は全体の13.5%、820万戸もの空き家が存在します。空き家は少子高齢化の影響もあり今後も増え続けていく傾向にあります。

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出典:総務省統計局

日本全国で空き家率が最も高いのが山梨県で17.2%が、次いで四国4県がいずれも16%台後半となっており地方都市に戸建の空き家が多いことがわかります。

また、空き家の中でも共同住宅(マンションやアパート)占める割合が最も高いのは、東京都で70.0%。次いで神奈川県、大阪府、福岡県と続きます。大都市圏の空き家は共同住宅が多いのが特徴です。

人口が減り続けていくと日本全国に廃屋が増え続けていくことになります。

法律が改正されて空き家の持ち主は大幅な増税に

古い住宅街を見てみると何軒かに1軒くらいは空き家を目にすることがあると思います。空き家は放置していると草も生えて建物も朽ちていきます。最近テレビなどで話題になっている「ゴミ屋敷」に変貌する空き家もあります。

ゴミ屋敷になっても所有者に無断でごみを処分したり草むしりをしたりすることはできません。そのような状況を重く見た政府は平成27年5月に固定資産税の仕組みを変えました。これまでは、

土地の上に建物があれば空き地と比べて固定資産税が6分の1に減税されていました。

これは高度経済成長期に空き地や農地などの土地を宅地化していくために決められた税制とのこと。しかし、現在は状況が一変し空き家が社会問題になっているのです。

つまり、空き家を放置すれば減税される仕組みだった。

空き家対策特別措置法によって空き家を放置している物件に関しては減税措置の対象外となりました。これによって、放置していた空き家の所有者は急いで売りに出していくことになります。

2040年には空き家率が40%に達する

野村総合研究所が2009年10月に発表した人口減少時代の住宅・土地利用・社会資本管理の問題とその解決に向けて(下)によると、このままのペースで新築物件を造り続けて行った場合2040年には空き家率が40%にまで達するという試算が出ています。

日本は人口減少期に入っている。

日本は少子高齢化によって人口減少期に入っています。住宅は増え続けていくものの住む人が減ってくるのですから空き家率が上昇するのは当たり前の話です。

日本は建物の価値評価が低い

日本は新築住宅を購入してから約25年程度で建物の価値はゼロになります。ですので空き家の多くは新築後25年以上経過している建物がほとんどですので土地の価値はあっても築年数の多い建物があると評価額は下がります。もちろん、解体して売却すれば良いのですが数百万円レベルの解体費用が発生します。

海外の友人にその部分を聞いてみると、その状況は日本とは全く違うものでした。そもそも海外では街並みをとてもよく考えて都市計画をたてています。日本のように洋風の住宅があると思えば和風の住宅があるというようなバラバラな建物を無秩序に建設するということはありません。

街全体に価値があり、立地さえよければ買った時よりも高く売れる中古住宅も多いのだそうです。これは日本人と外国人の住宅に対する価値観が決定的に違うところです。

空き家を買って、不動産投資で儲ける人たちが登場

そのような状況の中で空き家を安く買ってリノベーションして賃貸住宅として再生させる不動産投資家の人たちが登場しました。総額300億円つくってきた不動産投資のプロである不動産投資家の三木章裕氏が空き家を買って、不動産投資で儲ける!という本を出しています。その本の中に様々な空き家の投資例が掲載されていますが以下はその一例です。

・購入金額130万円/リフォーム180万円/家賃45000円/利回り17.4%
・購入金額200万円/リフォーム220万円/家賃55000円/利回り15.7%
・購入金額450万円/リフォーム260万円/家賃85000円/利回り14.3%

不動産投資の業界において利回りが10%だと優良物件だと言われています。そのような中で15%の利回りはすごいことなのです。以下の記事を参照して頂きたいのですが不動産経営は初期投資が高額になるためにリスクも高く利回りも低いことがネックになる投資です。

過去記事:不動産経営とたこ焼き屋さん

つまり空き家を不動産投資の対象にすると格安で物件取得をすることができるのでリフォームに費用がかかっても結果的には高利回りの物件として再生できるということになります。これからの時代は資産を持つ人と持たない人では老後の生活に大きな差がでてきます。

過去記事:柳沢みきお氏も老後破綻の危機

自分が住む家は賃貸で他人が住む家を買っていくことが必要な時代になりました。このような空き家不動産投資ですが実際にはどのようなケースがあるのでしょうか。

ボロ戸建を高利回り物件にして儲けている元派遣OL

不動産投資家の上條直子氏は元派遣OLだという。上條氏はボロ戸建てを中心に投資して4年間に5軒の収益物件を所有することに成功しています。彼女曰く

木造建築ならどんなにボロでも、4本の柱と屋根があればなんとかなる

とのことで、格安で購入したボロ戸建をリフォームして家賃4万円~6万円程度で貸して収益を上げています。日刊SPA!によると上條氏は入居者に困ったことがないとのこと。

リフォームの際にシステムキッチンや高性能なエアコン、ウォッシュレットのトイレなど家族の中で最も発言力がある奥様に評価されるようにリフォームをしているので人気物件として甦ることができるのだそうです。

全国にある空き家バンク

空き家バンクとは所有している空き家を売却や賃貸物件として活用したい人の情報データベースのことを意味します。空き家バンクは全国の自治体が運営しています。

空き家バンクは移住促進の意味もあります。ですので、物件の情報収集には行政がかかわっており通常の不動産会社が提供している物件リストよりも情報の信ぴょう性があります。また、大半の物件は交渉の余地があると思いますので所有者との直接交渉も可能です。

そのままの状態での空き家の賃貸は難しい側面がある

空き家の多くは相続によって両親から受け継いだ物件です。ですので、空き家といっても所有者が幼少期に暮らした家。思い出もあるし、思い入れもあります。そのような状況ですので、「賃貸に出したいけれど誰でも良いわけではない」という所有者が大半です。

空き家をそのまま賃貸物件として所有者が運用するのは難しいのが現状です。しかしながら、空き家を売却した場合は「どのような人が入居しても」元の所有者は関係ありません。その部分が空き家不動産投資のポイントでもあります。

北九州はリノベーションが熱い!

北九州では空き家のリノベーションや古民家のリノベーションなどが盛り上がっています。若者たちが集まってリノベーションスクールという組織をつくっておりDIYなどのテクニックから不動産売買の知識に至るまで定期的に勉強会を開催しています。

リノベーションスクール

不動産再生を通じてエリア再生を行い地域を活性化して行くことを目的としており、その視野の広さに驚かされます。また、特筆すべきはリノベーションの内容です。なんとオフグリッド※1などを積極的に採用しておりサバイバルにも強いエコな住宅としてのリノベーションを積極的に行っています。

※1 オフグッリッドとは電力会社から電力を買わず自家発電のみで生活することを意味します。

自然エネルギーを活用したリノベーション

屋根にはソーラーパネルを設置してバッテリーにその電機を蓄電。リノベーションした古民家には電柱からの電線が接続されていません。そんなエコでサバイバルに強いリノベーションはとてもユニークであり価値があることだと思います。

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出典:greenz

また、電気だけではなくビール缶を真っ黒に塗装して太陽光によって暖められた空気が室内に循環する「ビール缶ヒーター装置」など極めてユニークなオフグリッド装置もリノベーションの中に取り入れています。

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出典:greenz

果たしてオフグリッド装置が不動産経営のセールスポイントになるのかは判りませんがビジネスを超えるほどの意義があるのではないかと感心してしまいしました。

さいごに

空き家不動産投資は物件価格が安いために初期投資が抑えられ結果的に高利回り物件として家賃収入を得ることができる素晴らしいビジネスモデルです。このモデルならば多額の資金を銀行に借りてハイリスクで行うこともなく週末起業や副業で貯めた資金で運用することも可能です。

資産を持つ者と持たない者の差は広がっていく。

家賃収入は最も労力がかからないストック収入です。私がやっている週末起業のたこ焼き屋さんも本業以外の収入が得られますが、そこには労働というものが存在します。自分が働いて得る収入は労働所得であり不労所得ではありません。

不動産収入は私の代わりに不動産が働いてくれるので不労所得です。

究極の資産とは自分が働かなくとも自動的に収入が発生してくることを意味します。不動産はとても魅力的な資産です。副業や週末起業で得た資金を空き家不動産投資に回していくのは老後の生活資金を作っていく上では良策であると私は考えています。

私のまわりでは内装工事業者や電気工事業者など建設関係の人たちが数多くいますのでコラボレーションするのも面白いかもしれません。週末起業で空き家不動産経営。とても魅力的なビジネスモデルです。

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