最近はアベノミクスで株価が上がり、日銀の量的緩和で市中にお金が溢れて金融機関も融資に積極的です。

そのためか、私のまわりの人たちも株式投資や不動産投資に積極的な方が多いです。ここ数年、波に乗れた企業や個人はすごく儲かったと思います。また、利益が出た企業や個人に嬉しい節税対策まで存在しました。それは、2012年7月からスタートした「再生可能エネルギーの買い取り制度」を活用した太陽光発電事業です。何故、太陽光発電事業が節税対策になったのかと言うとグリーン投資減税という制度が存在したからです。※グリーン投資減税は2015年3月31日をもって終了しています。

例えば期中に4000万円の利益が出ていると仮定します。ざっくり法人税は4割なので1600万円の納税が必要となります。しかし、グリーン投資減税を活用して4000万円の太陽光発電所を建設すると最高100%即時償却できるのです。さらに、節税後の来期も売電売上がストック収入として入ってくるという夢のような制度です。そんな状況の中、不動産市場もプチバブル状態で買いたいのに物件が無い状況が続いています。

本題に入りますが、不動産経営（マンションやアパートなど）と、たこ焼き屋さんの利回りについて書いていきたいと思います。投資用不動産の利回り計算は、表面利回りと実質利回りの二種類があります。表面利回りは、表面利回り＝年間収入÷購入価格×100、実質利回りは、実質利回り＝（年間収入−年間支出）÷購入価格×100で、最近の状況ではプチバブルで初期投資が高いため実質利回りは6パーセント～８パーセント程度です。

簡単に考えますと、仮に１０００万円の区分所有の賃貸マンションを購入したとします。初期投資が１０００万円です。入居者が確実にある状態で、家賃が7万円として想定される支出を下記のようにすると

• 建物管理費　9000円／月額
• 修繕積立金　3000円／月額
• 賃貸管理費　3500円／月額
• 租税公課　　38100円／年額

などを差し引くと、家賃7万円に対して実質キャッシュフローは51,325円となります。すると実質利回りは6.2%になり決して効率の良い投資とは言えない状況となります。但し、この物件が600万円程度で手に入るなら実質利回りが10％程度になりますので収益率の良い不動産物件となります。

つまり、不動産事業は初期投資が大きい割には利益率が低い。

と、いう事になります。対照的に週末起業のたこ焼き屋さんは初期投資70万円程度、固定された家賃などのランニングコストは数万円。※酒代や食材代は売上が上がれば発生する変動型ランニングコストですので高額になればなるほど利益も出ます。私のお店の実質キャッシュフローは10万円を超えていますので、実質利回りはいきなり数十パーセントという事になります。そこには当然、「労働」という要素が含まれますが、それでも不動産よりは効率が良い投資となります。仮に一カ月に15万円の実質キャッシュフローを得る為に不動産を購入する場合は軽く数千万円の投資となります。

私にとって週末起業のたこ焼き屋さんは、数十万円の投資で十万円以上のキャッシュフローを得ることが出来る効率の良い投資でした。本日もどのお客様がご来店されるのかワクワクしながらお店に入りたいと思います。