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週末起業でたこ焼き屋

不動産バブルはピークを迎えている

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2012年12月にスタートしたアベノミクス。それ以降に日本国内の不動産価格は高騰。利回りが低い投資物件まで品薄状態に。そんな不動産バブルもピークを迎えつつあります。

 

リーマンショックで暴落した不動産価格がアベノミクスによって再上昇

2008年に起きたリーマンショックによって順調に推移していた不動産価格が暴落。その後、自民党政権になり2012年にアベノミクスがスタート。同時に日銀による大規模金融緩和の実施によって大量の資金が市場に流入。その結果、銀行はリスクオンで不動産融資を行い不動産価格は上昇。現在は不動産バブルの絶頂期といえます。

下記のグラフは2008年以降の不動産価格の推移です。特にマンションの価格が高騰していることがわかります。

不動産価格の推移

出典:国土交通省ホームページ

相続税対策のマンション購入が激増

東京の湾岸エリアのタワーマンションは富裕層の相続税対策の恰好の商品となり高齢少子化の中で続々と建設されるタワーマンションは好調な販売実績を記録しました。上記のグラフにてマンションの価格が特に高騰している原因はこのような状況があるからだと推測されます。

しかし残念ながら国税局は相続税対策によるタワーマンション購入の監視を強化しており、過剰な対策に関しては追徴課税する方針とのことです。

高層マンション使った相続税節税、国税庁が監視強化

賃貸マンションに対する過剰な投資が価格を引き上げた

一昨年くらいから私の住んでいる政令指定都市においても収益物件の売買が盛んにおこなわれています。日銀の量的緩和の影響で銀行もリスクオンで融資を実行しており、頭金が10%未満の案件でも低金利で貸し出していました。

その結果、利回りが6%程度の物件でも動くようになり今年の下半期に不動産物件を購入した人の話を聞く限りでは割高な物件を購入している様子です。挙句の果てにはサラリーマン大家さんも登場して通常でしたら個人の投資資金は貸し出さない銀行も、競合銀行とのし烈な競争の中ではルールを曲げてまで融資を実行してきました。

しかし、この流れは終わりに近づいています。

ついに地銀が不動産融資を引き締めてきました

つい先日こんな話を聞きました。とある上場企業の社員が不動産投資に目覚めて(目覚めるのが遅すぎますが)銀行融資によって割高な投資物件を購入したいと私の知り合いの不動産屋さんに相談に来ました。不動産屋さんもいつも利用している金融機関に相談すれば、これまで通りに融資がおりるだろうとタカをくくっていたのですが結果はNOでした。

これには不動産屋さんも驚き、支店長に訳を聴きに行ったところ銀行の支店長曰く

「もう今後は融資に積極的になることはできません」

このようなコメントだったといいます。日銀は来年2016年の夏ごろには物価目標2%上昇を達成すると発表していますので現在のような量的緩和は終焉を迎えるのです。銀行にしてみると日銀が量的緩和を止めるということは不動産バブルも終わりということになりますので貸出を引き締めるのは当然のことなのです。

割高で手に入れた融資付きの不動産を売却するなら今なのではないか

このような状況の中で、世の中の流れや雰囲気を読み取れない人は数多く存在します。もし仮に私が利回りの低い融資付きの不動産を所有しているとしたら今すぐに売却します。何故ならば今の時期がバブルのピークであり、この機会を逃すと売却すらままならない状況になることが予想されるからです。

不動産バブルが崩壊したら当然のように不動産価格は暴落します。つまり絶好の買い場となる訳ですが、その時に銀行は積極的に融資を行いません。従って、そのチャンスを手にする為には現金が必要となりますので価格が高騰している段階で売り抜けなければ所有している物件は「塩漬け」することになります。そのようになれば、もうどうすることもできません。

さいごに

結局のところ富める人にお金が集まってきます。美味しい話も富裕層が先に聞きますので下層のほうには届きません。今回のように不動産バブルが発生した際には優良物件の多くを富裕層が手にします。

また、価格が暴落した際も資金力がある人が割安で物件を手に入れることができます。一般庶民はリスクオンして必死に勝負をかけなければ浮かばれることは出来ません。私の予想では来年2016年は不動産バブルの崩壊に始まり、株価の暴落、不安定な世界情勢と数多くの混乱が待ち構えているのだと思います。

そのような「大嵐」を乗り越えていくためには常に緊張感を持ち広い視野で状況を見極めていく必要があります。「恐慌の時代には、それ以前のどんな時代よりも富豪が生まれる」といった言葉もあります。

平和で安定している時代には得られないチャンスも同時に存在しますので、難局を乗り越えるというよりチャンスがあると考えて行動するのも方法の一つだといえます。

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